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固定資産税算定のための固定資産評価はどんなもの?

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自分名義の不動産を持っていますと、固定資産税を支払わなくてはなりません。

固定資産税を決めるのに、固定資産の評価が行われるのですが、これが間違っていたなんて話も聞きます。
この固定資産評価とはいったいどういうもので、具体的にどういう形で計算されるのでしょうか。

固定資産評価とは?

固定資産税を決めるにあたって固定資産評価は行われるのですが、固定資産税は、固定資産税評価額に原則として1.4%の税率をかけて算出されます(地方税法第350条)。
固定資産評価は、総務省が定める固定資産評価基準(地方税法388条第1項)によって行われます。
評価を行うのは、市区町村毎に配置された固定資産評価員です(地方税法第404条)。
なお、土地と家屋に関する評価は3年に1度行われ、毎年行われるわけではありません。
土地は時価を反映させるように評価替えが行われ、家屋については建築に使われている材料の価格変動や、家屋の経年劣化が反映されます。

なお、固定資産税は法人や個人事業主といった事業所が所有する償却資産(器具備品、構築物など)についても課税されます(地方税法第342条第2項)。
償却資産の固定資産評価は、毎年1月1日現在所有する資産に関して事業所が申告しますので、この申告をもとに評価が行われます(地方税法第383条)。

固定資産評価の算定方法

まず土地のほうですが、市街地でない宅地や宅地以外の地目では、原則として売買実例価額をもとに補正をかけて正常売買価格を求め、この価格に0.7をかけて算出されます。

市街地の宅地においては、「画地計算法」により固定資産税路線価を使用して計算されます。固定資産税路線価は、付近の土地の売買実例価額に基づき道路に対して評価がなされ、評価する対象の土地に接する路線価を計算で使用します。この路線価に、土地の奥行や間口の距離に応じて補正をかけるのですが、この補正の内容が市町村毎にやり方が異なっております。これを1㎡あたりの評点数とし、ここに地積をかけ、さらに0.7をかけて算出されます。

例えば、路線価1,000、奥行価格補正率0.98、地積200㎡の場合、1,000×0.98×200×0.7=137,200円となります。

画地計算法は、相続税・贈与税を計算するための財産評価と計算の仕方はよく似ています。ただし、固定資産税路線価は、国税庁が公表している路線価とは別のものです。
また家屋の場合は、「再建築価格方式」で計算します。まず数式は下記の通りになります。

再建築費評点数×経年減点補正率×床面積×物価水準による補正率×設計管理費などによる補正率

これは、評価対象家屋と同じ建物をその場所で新築する場合に必要な建築費を求め、経過年数や損耗に応じた減価を行い、さらに地域ごとの物価水準と設計管理費による補正をかけると言うものです。
再建築費評点数は、総務省が作成した評点の基準表がもとになっております。3年前の評点に建築物価の変動を考慮して算定されます。この基準表ですが

  • 大分類:専用住宅・店舗・工場など用途毎
  • 中分類:柱・屋根・壁・天井などの部位毎
  • 小分類:木質・鋼板などの材質

といった形で評点が分かれております。
さらに大きさや形状などに応じて補正係数も定められています。
固定資産評価基準において200ページ程度にも渡り、とても細かく決められております。

償却資産の評価も簡単に触れますが、法人税・所得税の減価償却の計算と類似しています。
パソコン、音響機器など用途毎に耐用年数が決められており、事業所が申告した取得価額をもとに、年数が経つほど減価するように計算されます。

以上のように固定資産の評価は、特に家屋がやっかいです。
基準表が細かすぎるせいか、固定資産評価員の判断ミスも起こりうるのです。
固定資産税の誤計算はその他の要因もあり、また物価上昇などの影響で家屋の減価が想定外に低くなるということもありますが、土地や家屋の評価額がおかしいと思ったら、お住まいの市区町村に問い合わせてみましょう。


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